2025년 6월 27일 정부의 가계부채 관리방안 발표 이후, 1주택자에게도 대출 제한이 본격 적용되면서 실수요자들의 주택 갈아타기 전략에 큰 변화가 필요해졌습니다.
이 글에서는 새 규제에 따라 갈아타기 시 기존 주택 처분 요건, 주택담보대출 한도 변화, 실거주자 관점에서 고려해야 할 부동산 대응 전략을 정리합니다.
기존 주택은 6개월 내 매도: 갈아타기 타이밍 전략
정부는 2025년 6월 28일부터 1주택자가 갈아타기를 위해 새 주택을 구입하는 경우, 기존 주택을 6개월 내 매도하도록 의무화했습니다.
이 규정은 실수요자에게도 예외 없이 적용되며, 처분하지 않으면 대출이 회수되거나 금리 우대 혜택이 박탈될 수 있습니다.
따라서 갈아타기를 계획 중인 1주택자는 반드시 ‘기존 주택 매도 계약 시점’과 ‘신규 주택 잔금일’을 고려한 거래 타이밍 전략이 필요합니다.
- 먼저 새 주택 계약 체결 전 기존 집 매수자 확보
- 매도 계약서상 잔금일을 신규 주택 잔금일 이전 or 동일일로 맞춤
- 은행에 주택처분계획서 제출하여 요건 사전 확인
LTV·DSR 변화로 대출 한도 줄어… 자금계획 선행 필수
2025년 하반기부터는 실수요자 1주택자도 대출 한도에서 제한을 받습니다.
대표적인 것이 LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 강화입니다.
- LTV: 비규제지역도 50~70% 범위로 제한
- DSR: 대출액 1억 원 초과 시 연소득의 40% 이내
또한, 주담대 금리는 시중금리 연동으로 평균 3.8~4.5% 수준이기 때문에, 단기상환 부담도 커지고 있습니다.
이러한 규제 속에서는 중도상환 부담, 이자 총액, 대출 만기 조건까지 포함한 ‘총자금 시뮬레이션’이 필수입니다.
실수요자는 우선순위와 정책지원 활용이 관건
실수요자가 취할 수 있는 전략은 다음과 같습니다:
- 우선순위 정리: 반드시 필요한 갈아타기인지, 투자성은 아닌지 구분
- 금융기관 사전상담: DSR, 잔금일, 처분계획서 등 서류 사전 검토
- 보금자리론/정책모기지 활용
- 신규 주택 가격 vs 매도 예상가 시뮬레이션
일부 은행은 실거주 목적의 조건부 유예 프로그램을 통해 기존 주택 처분이 지연될 경우 한시적 대출 조건 유지 혜택을 제공하기도 하므로, 반드시 금융기관과 사전 조율을 철저히 하는 것이 리스크를 줄이는 핵심입니다.
2025년 대출 규제는 더 이상 다주택자만의 문제가 아닙니다.
1주택자 실수요자도 주택을 갈아타기 위해서는 명확한 매도 계획, 자금 시뮬레이션, 금융기관 협의 등 사전 준비가 필수입니다.
갈아타기 전략의 핵심은 ‘6개월 내 처분 요건을 만족하면서 대출이 안정적으로 실행되도록 시나리오를 짜는 것’입니다.