2025년 6월 27일 발표된 정부의 가계부채 관리방안은 1주택자의 ‘갈아타기’ 거래에도 대출 규제를 강화하는 내용을 담고 있습니다. 특히 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않으면 주담대 회수 가능성이 생기며, 계약 인정 시점·비규제지역 제한 등 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 혼란이 클 수 있습니다.
이 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 변경된 갈아타기 대출 규제를 3가지 핵심 기준(6개월 내 처분, 계약 기준, 예외 규정)으로 정리합니다.
6개월 내 기존 주택 처분해야 대출 유지 가능
2025년 6월 28일부터 적용된 새 규제에 따르면, 기존 1주택자가 주택을 갈아타기 위해 새로운 주택을 구입할 경우, 기존 주택을 6개월 내에 처분해야 합니다.
만약 기한 내 처분하지 않을 경우 기존 주택은 ‘보유 주택’으로 간주되어, 신규 대출에 대한 회수 또는 만기 단축 조치가 내려질 수 있습니다.
예를 들어, A씨가 기존 아파트를 보유한 채로 2025년 7월 5일에 새로운 주택을 구입했다면, 2026년 1월 5일까지 기존 집을 매도하고 잔금을 받아야 합니다.
그렇지 않으면 신규 주담대 조건이 변경되거나 회수될 수 있습니다.
실수요자라 하더라도 이사 시기, 잔금일 조정 등의 변수로 인해 6개월 내 처분이 어려운 경우가 있으므로, 주택 갈아타기를 계획하는 경우 잔금일 기준의 ‘기존 주택 처분 완료’ 일정을 반드시 사전에 확인해야 합니다.
계약일 기준: 2025년 6월 27일까지 계약했으면 예외
정부는 이번 대책에서 2025년 6월 28일부터 적용된다고 명시했으며, 이 기준은 ‘주택 매매계약서 작성 및 계약금 납부’ 시점으로 판단됩니다.
2025년 6월 27일 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 납부한 사실이 증빙된다면 이번 규제 대상에서 제외됩니다.
단순한 구두계약은 인정되지 않으며, 서면 계약서와 계약금 입금 내역이 필요합니다.
정리하면,
- 6월 27일 이전 계약 + 계약금 납부 완료: 규제 예외
- 6월 28일 이후 계약 또는 계약금 납부: 규제 적용
비규제지역도 갈아타기 제한… 실수요자 주의사항
이번 대책의 핵심 중 하나는 수도권 외 비규제지역이라도 기존 주택을 보유한 상태에서 추가 주택 취득 시 대출이 제한된다는 점입니다.
지방에서 갈아타기를 시도하는 1주택 실수요자도 기존 주택 처분 요건을 동일하게 적용받습니다.
LTV(담보인정비율) 적용 역시 예외가 없습니다. 비규제지역이라도 LTV 50~70% 수준에서 대출 제한을 받게 됩니다.
결론
1주택자의 갈아타기 거래는 실수요 중심의 정책 방향 속에서 점점 더 정교하게 관리되고 있습니다.
이번 대출 규제 강화로 인해 ‘갈아타기 시 기존 주택을 6개월 내 매도’라는 새로운 조건이 생긴 만큼, 계약서 작성 시점, 계약금 납부 일자, 잔금 일정 등을 명확히 관리하는 것이 중요합니다.
지금이라도 계약 예정이거나 대출을 준비 중이라면, 최신 정책을 충분히 숙지하고 신중하게 접근하시길 바랍니다.