정부가 2025년 6월 28일부터 주택담보대출 6억 원 제한 규제를 시행하면서, 갭투자를 통해 집을 샀던 집주인들이 실거주를 위해 대출받으려는 시점에서 큰 혼란을 겪고 있습니다.
특히 전세보증금으로 잔금을 낸 후 입주를 앞둔 실수요자들이 이번 규제에 발이 묶일 수 있다는 점에서 정책의 소급 적용 여부에 관심이 집중되고 있습니다.
이 글에서는 갭투자 방식의 구조, 이번 규제가 미치는 영향, 실제 사례를 바탕으로 초보자가 꼭 알아야 할 포인트를 정리해드립니다.
갭투자, 어떻게 했길래 지금 문제가 되는 걸까?
갭투자는 전세 세입자가 있는 집을 시세보다 적은 자금으로 매입하는 방식입니다.
예를 들어 아파트가 10억 원인데 전세가 7억 원이라면, 실제 필요한 자금은 3억 원입니다.
여기에 잔금 일부를 대출로 조달하면 적은 자본으로도 부동산을 보유할 수 있게 됩니다.
이 방식은 수년간 유행하며 특히 수도권 아파트 시장을 끌어올린 주 요인 중 하나였습니다.
그러나 이번 정부의 규제는 이 방식에 결정적인 제동을 걸었습니다.
2025년 6월 28일부터 6억 원 초과 주택담보대출이 전면 금지되면서, 기존 갭투자자들도 향후 실거주 전환 시 자금 조달에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
특히 문제는 전세금 반환을 위한 전세퇴거자금대출조차 규제 대상이 될 수 있다는 점입니다.
만약 세입자가 전세 기간이 끝나서 나가야 하는데, 집주인이 6억 원 이상 대출이 안 되어 전세금을 반환하지 못하면, 결국 실거주도 못 하고 법적 분쟁까지 이어질 수 있습니다.
이처럼 갭투자 구조 자체는 이전에는 유효한 방식이었지만, 이번 대출 규제 시행 이후에는 되레 리스크 덩어리로 전락하게 되는 것입니다. 따라서 갭투자를 고려하거나 이미 실행한 초보 투자자라면 이번 정책의 의미와 한계를 정확히 이해해야 합니다.
전세퇴거자금도 막힌다고요? 실거주하려던 사람들 어쩌죠?
이번 정책의 충격은 특히 전세로 잔금을 낸 후 입주를 앞둔 실수요자들에게 큽니다.
대표적인 경우가 분양가 상한제를 적용받은 아파트 단지들입니다.
이 단지들은 시세보다 낮은 가격에 분양받았지만, 중도금과 잔금을 마련하기 위해 전세를 놓고 그 돈으로 마감한 집주인들이 많습니다.
문제는 이제 이들이 입주하려고 세입자를 내보내려는 순간입니다.
전세보증금을 돌려줘야 세입자가 나가고 입주가 가능한데, 이 돈을 대출로 마련하려고 해도 6억 원 이상은 막히는 상황입니다.
금융당국은 전세퇴거자금도 규제에 포함할지를 두고 논의 중이지만, 명확한 지침이 없어 현재 현장은 혼란에 빠진 상태입니다.
예를 들어 올림픽파크포레온 아파트(둔촌주공)처럼 분양가가 12억 원 이상인데, 전세 시세가 8~9억 원이었다면 대부분의 집주인들이 그 보증금으로 잔금을 충당했을 가능성이 높습니다.
하지만 향후 입주하려면 전세금 9억 원을 돌려줘야 하고, 대출이 6억 원 초과면 거절될 수 있는 상황이 되는 겁니다.
더 큰 문제는 실거주 의무 위반 시 처벌이 따른다는 점입니다.
분양가 상한제 아파트는 최대 3년간 실거주 의무가 적용되며, 이를 위반하면 벌금 또는 분양 취소 등의 법적 조치도 가능합니다.
결국, 대출 규제가 잘못 설계되면 갭투자자뿐 아니라 실제로 거주하려는 사람까지 제재를 받게 되는 모순이 발생하는 것입니다.
초보자라면 꼭 알아야 할 ‘갭투자 + 대출 규제’의 위험
이번 사례는 단순히 “대출이 줄었네”로 끝나는 문제가 아닙니다.
초보자 입장에서 보면 지금과 같은 규제 환경에서는 갭투자나 전세 레버리지를 활용한 매입 자체가 매우 위험하다는 점을 시사합니다.
첫째, 정부 정책은 언제든 바뀔 수 있고, 소급 적용 가능성도 있다는 것을 기억해야 합니다.
과거에도 실거주 의무, 전매 제한, 취득세 중과 등은 모두 중간에 바뀌었고, 이미 계약한 사람들도 영향을 받는 경우가 많았습니다.
둘째, 갭투자는 단기 수익형 투자라기보다는 레버리지 의존이 크기 때문에 정책 변화에 가장 취약합니다.
전세금으로 잔금을 낸 후 입주 계획이 있더라도, 대출이 막히면 실거주 자체가 무산될 수 있고, 위법 소지도 발생합니다.
셋째, 대출 규제는 단순히 금액 제한이 아니라 심리적 위축과 거래 절벽으로 이어질 수 있습니다.
매도자와 매수자의 심리가 동시에 얼어붙으면, 부동산 시장 전체가 급격히 냉각될 수 있다는 것도 고려해야 합니다.
이런 구조적 리스크를 감안하면, 초보 투자자일수록 정책 리스크에 취약한 투자 방식은 피하고, 자기자본 비중이 높고 실수요 기반의 접근이 안전하다는 점을 반드시 유념해야 합니다.
갭투자를 통해 전세를 놓고 집을 매입한 사람들, 특히 실거주를 계획한 초보 투자자들은 이번 대출 규제의 직격탄을 맞을 수 있습니다.
전세퇴거자금대출까지 제한된다면, 실거주 자체가 어려워질 뿐 아니라 법적 처벌까지 우려되는 상황입니다.
지금 시점에서 중요한 것은 정책의 세부 지침을 지속적으로 확인하고, 자금 계획을 다시 점검하는 것입니다.
갭투자나 전세 레버리지를 고려하는 분이라면, 정책 리스크를 충분히 고려한 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.