2025년 6월부터 시행되는 주택담보대출 6억 원 제한 규제가 갭투자자뿐 아니라 실거주 예정자들까지 곤란하게 만들고 있습니다.
특히 ‘분양가 상한제’가 적용된 아파트에 입주 예정인 분양자들은 실거주 의무를 위반하면 벌금이나 처벌까지 받을 수 있는 상황에 직면하게 되었습니다.
문제는 많은 분양자들이 전세보증금으로 잔금을 치르고 입주를 유예해왔다는 점인데, 이제 세입자 퇴거를 위한 대출마저 막힐 수 있어 ‘실거주 이행’ 자체가 불가능해질 수 있습니다.
이 글에서는 분양가 상한제 아파트의 실거주 규제 구조, 현행 제도와 금융 규제의 충돌 사례, 그리고 예비 입주자가 취할 수 있는 현실적 대응책까지 하나하나 상세히 설명해드립니다.
실거주 안 하면 처벌? 분양가 상한제 아파트, 어떻게 다르길래
분양가 상한제는 정부가 공공성 확보와 부동산 가격 안정화를 목적으로 민간 분양가를 제한하는 제도입니다.
이 제도가 적용된 단지는 시세보다 2억~4억 원 이상 저렴하게 공급되며, 그만큼 투기 수요 유입을 막기 위해 ‘실거주 의무’가 부과됩니다.
서울 주요 단지인 올림픽파크포레온, 래미안원펜타스, 장위자이레디언트 등은 모두 분양가 상한제 대상이며, 입주 후 최대 3년간 실거주가 법적으로 요구됩니다.
이는 계약 단계에서 명시되며, 공고문과 계약서에도 실거주 조건이 들어가 있는 법적 의무입니다.
만약 이를 어기면 단순히 ‘경고’로 끝나는 것이 아니라 형사 처벌 또는 환매 조치로 이어질 수 있습니다.
현행 ‘주택법’과 ‘공공주택 특별법’에 따르면, 실거주 위반 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금, LH에 분양가보다 약간 높은 가격으로 강제 환매가 가능하도록 명시되어 있습니다.
이러한 처벌이 실제로 적용된 사례는 많지 않지만, 정책 위반에 대한 정부 감시가 강화되는 분위기에서 예외로 간주하긴 어렵습니다.
특히 분양가 상한제는 주택공급의 핵심 정책 중 하나이기 때문에, 실거주 의무도 동일하게 중요한 규정으로 여겨집니다.
“입주하려고 했는데 돈이 없어요”… 퇴거 대출 제한에 엉킨 현실
문제는 이제부터입니다.
실거주 의무는 법적 의무인데, 그 실거주를 위한 '세입자 퇴거 비용'을 조달하는 수단인 전세퇴거자금대출이 막힐 가능성이 생긴 것입니다.
2025년 6월 28일부터 6억 원 초과 주택담보대출 금지 정책이 시행되며, 금융당국은 전세 퇴거 목적 대출도 제한 대상에 포함할지를 검토 중이라고 밝혔습니다.
이러한 방식이 매우 일반적인 수단이었는데, 이번 정책으로 인해 9억 원을 대출로 마련할 수 없게 되면 실거주 자체가 불가능해지는 상황이 됩니다.
이제 전세보증금 반환이 불가능하면 입주도 어렵고, 결과적으로 실거주 의무 위반에 해당하게 됩니다.
금융당국은 “6월 28일 이전 계약자는 규제 대상에서 제외될 수 있다”는 입장이지만, 정확한 가이드라인은 나오지 않았으며, 은행별 해석 차이도 존재합니다.
특히 금융당국이 소급 적용에 대해 명확히 하지 않고 있는 상황이라, 실제로 입주 시점에 대출이 막히는 사례가 발생하면 사회적 논란이 확산될 수 있습니다.
실거주 앞둔 분양자, 지금 꼭 점검해야 할 5가지 리스트
① 분양 단지가 실거주 의무 대상인지 확인하기
② 전세보증금 반환 계획이 있는 경우, 대출 가능 여부를 먼저 확인하기
③ 전세 연장이나 세입자 교체가 실거주 위반이 되는지도 확인하기
④ 실거주 위반 시 법적 처벌 가능성을 반드시 숙지하기
⑤ 입주가 어렵다면, 분양권 매도 또는 실거주 유예 대상 여부를 확인하기
분양가 상한제 아파트는 저렴한 가격에 공급되는 만큼, 실거주 의무라는 강한 조건이 붙어 있습니다.
하지만 최근 대출 규제 강화로 인해 입주 자체가 어렵게 되면서, 실거주 의무 위반자가 양산될 가능성이 높아지고 있습니다.
현 제도는 갭투자자뿐 아니라 실수요자까지 법적 리스크에 빠지게 만들 수 있는 구조로 전개되고 있어, 지금이라도 내 분양 계약의 조건과 대출 계획을 점검하고, 전문가와의 상담을 통해 현실적 대응을 준비하는 것이 가장 중요합니다.
실거주 의무는 ‘안 지켜도 괜찮은’ 조건이 아닌 법적 구속력이 있는 규정임을 반드시 인식해야 합니다.