2025년 6월 정부의 가계부채 관리방안 발표 이후, 수도권 외 지역에서도 1주택자의 추가 주택 구입이 어려워졌습니다.
이번 글에서는 비규제지역이라도 적용되는 ‘갈아타기 제한’, 대출 불가 요건, 예외 인정 기준 등을 중심으로 1주택자 실수요자가 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리합니다.
비규제지역도 갈아타기 시 대출 제한… 투자 목적 원천 차단
많은 1주택자들은 ‘지방은 규제지역이 아니니 두 번째 주택을 쉽게 구입할 수 있다’고 생각해왔지만, 2025년 6월 이후 발표된 정부 정책은 이를 정면으로 막고 있습니다.
특히 정부는 “비규제지역이라도 기존 주택을 처분하지 않은 상태에서 새로운 주택을 구입하면 원칙적으로 대출을 제한한다”고 명시했습니다.
즉, 지방도 더 이상 투자처로서 자유로운 시장이 아니라는 의미입니다.
예를 들어, 경남 창원, 충북 청주, 전북 군산 등 비규제지역에서 새 아파트 분양을 받으려는 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않은 상태라면, 주택담보대출은 승인되지 않거나, 승인되더라도 LTV 50% 이하로 강하게 제한됩니다.
지방 추가매수도 예외 아냐… 모든 지역 동일 적용
일부 실수요자들은 “서울이나 수도권은 규제가 심하니 지방으로 옮기면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있지만, 2025년 하반기부터는 지역을 불문하고 추가 주택 구입 시 동일한 대출 제한이 적용됩니다.
핵심은 “기존 주택을 처분했느냐, 실거주 목적이 명확하냐”입니다.
비규제지역이라 해도 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 않으면 신규 주택에 대한 주담대는 승인 거절, 혹은 중도 회수 가능성까지 발생합니다.
실거주 목적이면 가능할까? 예외 인정 기준은?
실거주라 하더라도 은행 내부의 판단 기준, LTV 적용 조건, 처분계획서 제출 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가족 구성 변화(자녀 출산, 부모 동거 등)
- 직장 이동에 따른 실거주지 변경
- 고령자의 역모기지용 이사
- 신혼부부의 신설 가구 구성 등
예외 인정 시 요건:
- 기존 주택 처분계획서 제출 및 6개월 내 매도 서약
- 신규 주택에 실제 거주 예정임을 서류로 입증
- 대출 목적이 명확히 실거주로 분류되도록 서류 정비
실거주 목적이라 해도 자동으로 허용되는 것은 아니며, 반드시 금융기관 사전 상담이 필요합니다.
결론
2025년 이후 비규제지역이라도 1주택자의 추가 주택 취득은 매우 까다로워졌습니다.
단순히 지역이 비규제라는 이유만으로 대출이 허용되던 시대는 끝났고, 모든 거래는 ‘기존 주택 처분’ 여부와 ‘실거주 목적’ 기준으로 철저히 심사됩니다.
신중한 전략 없이는 자금 중단, 잔금 미납 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 각별하게 주의하여 접근하는 것이 필요합니다.