규제와 유도정책, 일본·한국 정부의 상반된 전략

한국과 일본은 부동산 시장 안정과 자산 이동 유도를 위한 정책에서 서로 다른 전략을 선택해 왔습니다.

일본은 공급 확대를 통해 시장을 안정시키는 방향을 취한 반면, 한국은 규제 강화와 자산 유도 중심 정책을 시행하고 있습니다.

두 나라의 정책 방향은 어떤 차이를 보이며, 각각의 전략은 자산시장에 어떤 결과를 가져왔는지 분석합니다.

일본: 공급 확대 중심의 구조적 해법

일본은 1990년대 초 부동산 버블이 붕괴되면서 경제 전반에 심각한 충격을 받았습니다.

이에 일본 정부는 단기적인 규제보다는 주택 공급 확대를 통한 구조적 해법을 추진했습니다.

공급 확대는 단순한 양적 증가에 그치지 않고 도시 인프라와 주거 환경의 질까지 함께 개선하는 방향으로 이어졌습니다.

대표적으로 일본은 도시계획법을 개정해 개발 가능 지역을 확대했습니다.

수도권 외곽 지역에는 다마 신도시, 마쿠하리 신도시 등 대규모 주거 단지를 조성해 주택 수요를 분산했습니다.

또한, 공공임대주택 공급을 확대하고, 민간 재개발을 장려해 도심 내 노후 주택을 정비했습니다.

이와 함께 일본 정부는 재건축 인센티브, 취득세 감면, 저리 주택자금 대출 등의 혜택을 제공해 실수요자의 시장 진입을 유도했습니다. 그 결과, 주택 가격은 점진적으로 안정세를 보였고, 실수요 중심의 주택시장 구조가 자리 잡기 시작했습니다.

한국 정부는 2020년 이후 급등한 부동산 가격과 자산 쏠림 현상에 대응하기 위해 규제 중심 정책을 강화했습니다.

다주택자에 대한 세금 인상, 전매 제한 강화, LTV·DTI 규제 확대 등 고강도 조치가 시행되었습니다.

특히 2024년과 2025년에는 주식시장 활성화를 통해 자산 이동을 유도하는 방향으로 정책을 전환하고 있습니다.

정부는 소액 투자자 보호 정책과 함께 배당 확대, ISA 계좌 활성화, ETF 상품 다양화 등의 방안을 발표했습니다.

또한 대통령과 고위 정책 당국자들은 “부동산 시장 쏠림을 완화하고 주식이 대체 투자처가 되어야 한다”고 발언하며 금융자산 중심의 자산 이동을 유도하고 있습니다.

하지만 한국은 공급 확대 정책이 일본에 비해 미흡한 수준에 머물러 있습니다.

주택 공급이 제한적이고 예측 가능성이 낮아 실수요자의 불안이 해소되지 않고 있습니다.

이러한 상황에서 규제 강화와 자산 유도 정책만으로 자산시장의 구조적 재편을 이루기에는 한계가 있다는 지적이 제기되고 있습니다.

일본과 한국은 부동산 시장에 대한 정책 방향에서 분명한 차이를 보입니다.

일본은 공급 확대를 중심으로 한 물리적 해법을, 한국은 규제와 자산 유도를 중심으로 한 심리적 해법을 택하고 있습니다.

일본의 정책은 장기적인 도시계획과 주택정책에 기반해 시장의 예측 가능성을 높였으며, 부동산 투자 수익률을 낮추는 동시에 금융시장으로 자산이 분산되도록 유도했습니다.

반면 한국은 고강도 규제와 부동산 억제를 통해 시장을 단기적으로 안정시키려 했지만, 공급 부족으로 인해 장기적인 시장 신뢰 확보에는 어려움을 겪고 있습니다.

일본은 공급 확대를 중심으로 한 정책을 통해 부동산 시장의 구조적 안정을 달성했고, 자산시장의 흐름을 금융자산 중심으로 전환하는 데 성공했습니다.

이에 비해 한국은 규제 강화와 자산 유도 정책을 병행하고 있으나, 주택공급이 뒷받침되지 않아 정책의 실효성 확보에 한계가 있습니다.

자산시장의 안정적인 전환을 위해서는 한국도 일본처럼 예측 가능한 공급 정책과 금융시장 활성화를 동시에 추진하는 이중 전략이 필요합니다.